ビル再生 | 株式会社ザック

様々な角度から客観的に
建物を調査し、価値向上へ導く

多くのビル施工で積み上げられたノウハウをもとに、最適なご提案をします。
老朽化した建物や採算がとれていないオフィスビルは、的確な現状把握に基づいた改修や、
時代のニーズを押さえたビルリノベーションで生まれ変わります。
また、出口戦略を見据え、どのように物件の価値を上げるのかという視点も重視し対応いたします｡

ビル再生のよくあるご依頼

CASE 01. 「築32年の自社ビル仕様から賃貸オフィスビルへの再生」

調査・分析

32年間で外壁の大規模改修工事を1回しか実施していなかったことから、屋上および外壁から室内への漏水が確認されました。
また、屋上のキュービクル式高圧受変電設備は耐用年数である20年を大幅に超えて使用しており、各階のトイレは男女兼用方式です。
もともと7フロアすべてを1社で使用する前提で新築されたビルですが、今回最大6社が入居できるように改修を行う計画のため、各階においては、男女別トイレ設置のためのトイレ1か所増設、各階ごとのセキュリティ（エレベーター連動）設置、個別電気メーター設置を予定しています。
加えて、外壁タイル補修および屋上防水工事、鉄部塗装、受水槽方式から直結増圧式給水への変更、キュービクルおよび高圧ケーブルの更新、エレベーター更新、1階エントランスの改修、機械式駐車場の更新、フロア案内板設置など、広範囲にわたる必要不可欠な更新工事が確認されました。
新築時からの遵法性に関しては特に問題はなく、構造上の問題、耐震性、アスベスト調査においても問題ありませんでした。
しかしながら、30年間にわたり、ビルの保全および更新が計画的に実施されなかったため、今回の再生におけるポイントを2つに絞り、計画をご提案いたしました。

ビルの根幹機能の回復

・屋上、バルコニー防水
・各階トイレリニューアル（1か所増設/躯体工事共）
・キュービクル式高圧受変電設備更新
・各階セキュリテイ（エレベータ連動）設置
・防災設備更新
・空調機器更新
・1階エントランス改修
・共用廊下リニューアル
・照明器具リニューアル
・機械式駐車場更新
・フロア案内板設置
・外構工事（境界塀、花壇、アスファルト）

ビル寿命の延命

・外壁タイルの補修とシール打替え後に外壁塗膜防水塗布
・鉄部塗装（無機系塗料）
・ビル用カバーサッシに改装
・壁内吹付ウレタン断熱工事
・室内高圧ケーブル更新
・受水槽方式から直結増圧式給水への変更
・エレベーター更新

CASE 02. 「築28年の自社工場内に本社オフィス機能を統合させる」

調査・分析

ザックの強みであるオフィス移転とビル再生を複合させた案件です。
製造部門と開発部門、本社機能を統合して、各部門の連携と経営効率を向上させるための統合プロジェクトです。
工場の外壁はALC、屋根は折半屋根です。28年間で2回、大規模修繕を実施しています。直近の修繕は11年前です。
現状、外部からの雨漏りなどはありませんが、工場ですので「熱い、寒い」「明るい、暗い」「うるさい」などの問題は散見できました。
室内は工場ですので天井高が約6ｍ、床はコンクリートです。オフィス機能を設けるには空調や照明、配線（電気・通信）設備をどのように設置するのか？来訪者のためのレセプションや動線はどのように計画するのか？利便性に富んだ本社ビルで執務していた既存社員への配慮とや新入社員の採用活動への影響など様々な問題を解決しなければなりません。
各部門の社員や部門長へのヒヤリングやアンケート、各部門の職場環境の調査を経て統合目的の達成を揺るぎないものにします。
そのためのポイントは3つです。

各部門の働く環境の公平化

・空調設備、照明設備の更新、増設
・社員食堂、リフレッシュエリアの拡充
・更衣室の拡充、トイレのリニューアルと増設
・バリアフリー対策とユニバーサルデザインの推進
・従業員駐車場の舗装対応

各部門連携のための
コミュニケーション機能

・打合せスペース、フォーンブースの拡充
・用途別会議室の拡充
・Wi-Fi設備の拡充
・社員用運動施設（ジム・ヨガ）の設置

本社機能の現状維持

・来客用エントランスの設置
・ショールーム開設
・ABW（Activity Based Working）の拡充
・セキュリティ強化
・来客用駐車場の拡充（雨天対応）
・敷地内緑化促進

ビル再生のポイント

POINT 01. 的確な現状把握

課題・問題点を洗い出し、既存設備や新設設備の有無等を確認します。
ビルが、施工に耐えうる強度か、法規的に問題ないか等も現地調査で確認するため、詳しくヒアリングします。
また、ビルの現状や設備の状況についての調査はもちろん、デザインを把握した上で、実現可能かどうかも含め調査します。

POINT 02. 空調・電気などの設備にも明るい知見

建築だけではなく、空調・電気など設備に関する知見も深く、
長年のオフィス空間の施工で培ったノウハウを活かして、ビル全体の価値向上をサポートいたします。

オフィスビル/商業ビルのよくある課題

建物が老朽化し
建物の寿命はあとどれくらい

大きな地震にこのビルは
耐えられるのか心配

ビルを売却したいけれど
価値を上げてからにしたい

テナントの空室が目立つので
改善する方法はあるのか

ビルを建て替えたほうが良いのか
どうかを悩んでいる

ビルのリニューアルをしたら
本当に家賃収入は上がるのか心配

ビルの雨漏りが止まらない
何が原因なのかわからない

ビルの修繕は何からはじめて
いくらかかるのか知りたい

古い空調機を使用できているが
故障したら修理できるのか

家賃を値上げしたけれど
改装には費用が膨大にかかるのか

老朽化したビルなので
アスベストがあるのか知りたい

外部と内部の改修を
複数の業者とやりとりが面倒

老朽化や採算がとれていない物件に対して
最適なビルリノベーションを提案いたします。

施工までの流れ

01

ヒアリング

お客様にとって重要なリノベーション要素を、綿密なヒアリングとデータ検証によって抽出して、お客様とのお打ち合わせを重ねていきます。
お客様と共にビルの価値観を共通化させて、リノベーションのコンセプト策定をおこない、将来のビル経営のゴールも策定します。

02

調査

経験豊富な弊社の技術スタッフが、あらゆる角度からビルの機能性、遵法性、快適性、安全性などを調査いたします。
そのデータを基に、お客様にとって最適な提案の実現性を検証いたします。

03

提案

基本コンセプト、リノベーションプラン、デザインプラン、コストプラン、スケジュールプラン、
中期修繕計画など、お客様にとって最適なビルを提案いたします。

04

工事

ザックは建築、電気、空調、衛生、セキュリティなどの工事を一括して施工できる会社です。
コストやスケジュールの調整、関係省庁対策などにも最適な対応を実施できます。

05

アフターフォロー

半年点検・1年点検によって、不具合やトラブルを未然に対処できます。
長期的なコストを考慮した修繕計画の修正や実施にも対応いたします。
ビルの突発的な破損やトラブルに対しても弊社社員が迅速に対応いたします。

ビルリノベーションBeforeAfter

CASE 01. 複合ビルリノベーション東京都中央区

築60年の中古オフィスビルを複合ビルとして再生させたいというオーダーをいただいて、リノベーションを行いました。
ビル1棟を再生することはもちろん、オフィスだけではなくバーやイベントスペースもある建物とするため、
ビル自体がお客様のプロモーション媒体として機能することを目的とし、外観も内装も凝った作りとなっています。

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